تصالحات مخالفات البناء: الإجراءات والأوراق التي تحتاجها
وجود مخالفة بناء لا يعني أن جميع الحالات متشابهة أو أن لها مسارًا واحدًا. فقد تكون المخالفة بناءً دون ترخيص، أو اختلافًا عن الرسومات المعتمدة، أو تغييرًا في الاستخدام، أو تجاوزًا في المساحة أو الارتفاع.
لذلك تبدأ إجراءات التصالح الصحيحة بفحص العقار والملف هندسيًا وقانونيًا، قبل التقديم أو سداد أي مبالغ، لتحديد نوع المخالفة وإمكانية التصالح عليها والمستندات المطلوبة لحالتها.
ويُنظم هذا الملف حاليًا قانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها رقم 187 لسنة 2023، ولائحته التنفيذية الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1121 لسنة 2024، مع مراعاة التعديلات والقرارات اللاحقة. ويمكن الاطلاع على القانون ولائحته عبر وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية.
ما المقصود بالتصالح في مخالفات البناء؟
التصالح هو إجراء قانوني يهدف إلى فحص بعض الأعمال التي نُفذت بالمخالفة للترخيص أو دون ترخيص، وتحديد مدى جواز تقنينها وفقًا للقانون والاشتراطات الفنية.
ولا يُعد تقديم الطلب وحده قبولًا نهائيًا للمخالفة؛ إذ يمر الملف بمراحل فحص هندسي وإداري، وقد يحتاج إلى معاينة أو موافقات إضافية بحسب موقع العقار ونوع المخالفة.
ما المخالفات التي قد يشملها التصالح؟
وفقًا لطبيعة كل حالة والضوابط القانونية، قد يشمل التصالح بعض الصور مثل:
- البناء دون ترخيص.
- تنفيذ أعمال لا تطابق الرسومات المعتمدة.
- تجاوز المساحة أو عدد الأدوار المصرح به.
- مخالفات الردود والارتفاعات.
- تغيير استخدام المبنى أو جزء منه.
- البناء خارج الحيز العمراني في بعض الحالات التي يجيزها القانون.
- التعدي على خطوط التنظيم أو بعض حقوق الارتفاق وفق الضوابط.
- مخالفات تمت في عقارات ذات طبيعة أو موقع خاص بعد استيفاء الموافقات المطلوبة.
لكن قبول التصالح لا يُفترض تلقائيًا؛ فلا بد من دراسة حالة العقار والمخالفة والجهات صاحبة الولاية.
ما الحالات التي لا يجوز التصالح عليها؟
يحظر القانون التصالح على بعض المخالفات، ومن أبرزها:
- الأعمال التي تُخل بالسلامة الإنشائية للمبنى.
- البناء على الأراضي الخاضعة لقانون حماية الآثار.
- بعض المخالفات المرتبطة بنهر النيل والمجاري المائية.
- تغيير استخدام الأماكن المخصصة لإيواء السيارات، مثل الجراجات.
وقد توجد حالات أخرى تتطلب موافقة جهات محددة أو قرارات خاصة قبل إمكان التصالح عليها. لذلك فإن الفحص المسبق يحمي مقدم الطلب من تجهيز ملف غير قابل للقبول.
يمكن مراجعة الإطار العام للحالات المحظورة في قانون التصالح رقم 187 لسنة 2023.
ما المستندات الأساسية المطلوبة؟
تختلف الأوراق طبقًا لنوع المخالفة وموقع العقار، لكن الملف الأساسي قد يتضمن:
- صورة بطاقة الرقم القومي لمقدم الطلب.
- المستند الذي يثبت صفة مقدم الطلب بالنسبة للعقار.
- إيصال سداد رسم الفحص ومقابل جدية التصالح.
- نسختين من الرسومات المعمارية للأعمال المخالفة المنفذة على الطبيعة، معتمدتين من مكتب هندسي أو مهندس نقابي مختص.
- تقريرًا هندسيًا عن السلامة الإنشائية للمبنى.
- شهادة قيد مؤمنة للمهندس الذي أصدر التقرير.
- صورة ترخيص البناء والرسومات المرافقة له، إن وُجدا.
- نسخة رقمية من المستندات المقدمة.
- إقرارًا بصحة البيانات والمستندات، ومنها المساحة وعدد الأدوار.
وبالنسبة للمباني التي لا تزيد مساحة محل المخالفة فيها على 200 متر مربع ولا يتجاوز ارتفاعها ثلاثة أدوار، سمحت اللائحة في حالات معينة بالاكتفاء بتقرير صادر من مهندس مقيد بنقابة المهندسين، وفق النموذج المحدد.
مستندات إثبات تاريخ المخالفة
يُعد إثبات تاريخ حدوث المخالفة من العناصر المهمة في الملف. ويمكن الاستناد، بحسب الحالة، إلى واحد أو أكثر من المستندات الآتية:
- شهادة من وحدة المتغيرات المكانية.
- محضر أو مستند الإجراءات القانونية المحرر عن المخالفة.
- تقرير معاينة سابق صادر من جهة إدارية.
- مستند يوضح تاريخ توصيل الكهرباء أو المياه أو الغاز أو الهاتف أو الإنترنت.
- مستخرج رسمي من الضرائب العقارية.
- عقد بيع مُشهر أو عقد إيجار ثابت التاريخ.
- صورة قمر صناعي صادرة من جهة رسمية.
- تقرير فني صادر من جهة معتمدة يثبت تاريخ الأعمال.
تحدد الجهة المختصة المستند المقبول ومدى كفايته لإثبات التاريخ في كل حالة.
حالات تتطلب أوراقًا إضافية
البناء على أرض مملوكة للدولة
قد يتطلب الملف ما يفيد الموافقة على تقنين وضع اليد طبقًا للقانون المنظم، إلى جانب تحديد جهة الولاية.
تجاوز قيود الارتفاع
قد يُطلب تقديم شهادة منسوب لأعلى نقطة في العقار، وإحداثيات معتمدة للمبنى، بالإضافة إلى موافقات الجهات المختصة.
التعدي على حقوق الارتفاق
قد يحتاج الملف إلى اتفاق موثق بين أصحاب الحقوق، وفقًا لطبيعة التعدي والضوابط المقررة.
العقارات الواقعة في مناطق ذات قيمة متميزة
قد تُطلب خريطة مساحية معتمدة وصور فوتوغرافية للمخالفة، إلى جانب موافقات الجهات المعنية.
خطوات التصالح في مخالفات البناء
الخطوة الأولى: فحص العقار والملف
يعاين مهندس مختص العقار، ويقارن الوضع القائم بالترخيص والرسومات المتاحة، ثم يحدد:
- نوع المخالفة.
- مساحتها وموقعها.
- تاريخ تنفيذها.
- مدى سلامة المبنى إنشائيًا.
- إمكانية التصالح عليها.
- الجهات التي قد تحتاج إلى موافقتها.
الخطوة الثانية: إعداد الرسومات الهندسية
تُعد رسومات معمارية توضّح الأعمال المنفذة فعليًا، وتشمل المساحات والأدوار والاستخدامات والعناصر المخالفة. ويجب أن تكون الرسومات مطابقة للواقع ومعتمدة ممن يحق له ذلك قانونًا.
الخطوة الثالثة: إعداد تقرير السلامة الإنشائية
يُعد المهندس أو المكتب الاستشاري المختص تقريرًا عن حالة الهيكل الإنشائي وقدرته على تحمل الأعمال القائمة. وهذه الخطوة أساسية لأن القانون لا يسمح بالتصالح على الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية.
الخطوة الرابعة: تجهيز المستندات القانونية والإدارية
تُراجع بيانات مقدم الطلب وسند صفته ومستندات الترخيص وتاريخ المخالفة، وتُستخرج أي شهادات أو موافقات إضافية تتطلبها الحالة.
الخطوة الخامسة: تقديم الطلب
يمكن تقديم طلبات التصالح عبر المركز التكنولوجي المختص أو الوسائل الإلكترونية التي تتيحها الدولة وقت التقديم. وقد أطلقت الحكومة منظومة إلكترونية مرتبطة بالمراكز التكنولوجية وبوابة خدمات المحليات لتسجيل الطلبات وإرفاق المستندات ومتابعتها. وزارة التخطيط والتنمية الاقتصادية
الخطوة السادسة: سداد رسم الفحص وجدية التصالح
يُسدَّد رسم فحص الطلب ومقابل جدية التصالح وفق مساحة الأعمال المخالفة ونوعها وموقعها، ثم تُرفق إيصالات السداد بالملف.
ولا يمثل مبلغ الجدية القيمة النهائية للتصالح؛ إذ تُحدد القيمة النهائية بعد فحص الطلب وتطبيق الأسعار والضوابط المقررة.
الخطوة السابعة: استلام شهادة تقديم الطلب
تعطي الجهة الإدارية مقدم الطلب شهادة موضحًا بها رقم الطلب وتاريخ تقديمه والمستندات المرفقة. يجب الاحتفاظ بهذه الشهادة وجميع إيصالات السداد.
الخطوة الثامنة: الفحص والمعاينة
تراجع اللجنة الفنية المستندات والرسومات، وقد تنتقل لمعاينة العقار ومطابقة الوضع على الطبيعة. وقد تطلب استكمال أوراق أو موافقات من جهات أخرى.
الخطوة التاسعة: استيفاء الملاحظات
إذا طلبت اللجنة مستندات إضافية أو تصحيحًا في الرسومات، يجب تقديم الاستيفاء بدقة خلال المدة المحددة. ومن أشهر أسباب التعطيل:
- اختلاف الرسومات عن الواقع.
- عدم وضوح صفة مقدم الطلب.
- تقرير سلامة إنشائية غير مستوفٍ.
- نقص مستند إثبات تاريخ المخالفة.
- عدم تقديم موافقة جهة الولاية.
- اختلاف المساحة أو عدد الأدوار.
- استخدام نموذج أو شهادة غير مطابقة.
الخطوة العاشرة: صدور القرار
بعد انتهاء الفحص، يصدر القرار بقبول التصالح أو رفضه أو طلب استكمال محدد، وفقًا لحالة الملف.
وعند القبول، تُستكمل إجراءات سداد مقابل التصالح وتقنين الأوضاع، ثم يُستخرج القرار أو النموذج النهائي المقرر قانونًا.
هل يمكن التظلم من رفض الطلب؟
يتيح القانون التظلم من قرار الرفض أو من قيمة مقابل التصالح في الحالات والمواعيد المحددة. ويجب قبل تقديم التظلم مراجعة أسباب القرار وإرفاق ما يعالجها من مستندات أو تقارير فنية.
أخطاء يجب تجنبها
- التقديم قبل معاينة العقار هندسيًا.
- الاعتماد على رسومات قديمة لا تطابق الواقع.
- تجاهل سلامة المبنى الإنشائية.
- عدم تحديد نوع المخالفة بدقة.
- تقديم مستند غير كافٍ لإثبات تاريخ المخالفة.
- سداد مبالغ قبل التأكد من الجهة وطبيعة الإجراء.
- إهمال الرسائل أو طلبات الاستيفاء.
- الاعتقاد أن إيصال التقديم يعني قبول التصالح نهائيًا.
كيف تساعدك هايست؟
ملف التصالح يجمع بين العمل الهندسي والإجراءات القانونية والإدارية؛ لذلك يحتاج إلى تنسيق دقيق منذ البداية.
في هايست للاستثمار العقاري، يتولى فريقنا:
- فحص موقف العقار والمخالفة.
- مراجعة المستندات المتاحة.
- إعداد الرسومات والملف الهندسي.
- تجهيز تقرير السلامة الإنشائية من المختصين.
- تقديم الطلب ومتابعة الملاحظات.
- استكمال الموافقات المطلوبة.
- متابعة الملف حتى صدور القرار النهائي.
تواصل معنا لمراجعة حالة عقارك وتحديد المستندات والخطوات المناسبة قبل تقديم طلب التصالح.